以微見著洞察趨勢客觀行文理性參考

【資料圖】

太原樓評?| 業內視角

434篇/文2398字/閱讀12分

導讀

敦化坊城改2015年開啟，三年又三年，2023年首次回遷分房！

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

“明明說好三年，三年之后又三年，三年之后又三年，就快十年了，老大”。這樣的臺詞，放在敦化坊的回遷居民身上并不違和，畢竟八年有余，最長的都超過十年。

2023年7月5號，敦化坊城改回遷安置分房工作安排將在7月到8月陸續開展！

第一批分房為大面積130㎡和150㎡以上的房屋，7月7日分配北中環以北的拆遷戶（含2013年修路時拆遷戶），北中環以南區域分配時間另行通知。

第二批對棚改區剛性面積拆遷戶（敦英小區、寬院、東巷、舊村等）進行回遷分配，具體安排另行通知。

第三批對有剩余面積的老基地拆遷戶和剩余有意向面積需求的棚改拆遷戶進行回遷房屋分配，具體安排另行通知。

不管怎么說，經歷這么多年算是有個終點，即便過程曲折艱辛！畢竟前幾個月，太原城改回遷就出現彭村選擇不等不靠，舍得止損，自助自救，落袋為安的“無奈策”！

現象存在，總有開端值得梳理。而問題的解決，總有一些值得思考。在安置進展中是否有一些難言之隱？進展取得，是否也對太原其他城改項目回遷安置提供一些思路？

緣起：富力對敦化坊城改推進！

論功，富力確實造了一座城。

故事源于2007年，富力把破產的晉安化工和東方機械廠土地接手，并擴大了片區的城改，總用地面積1584畝，規劃總建面211萬平方米，號稱北方最大的住宅項目。

敦化坊村緊鄰太原市動物園、富力城，北中環穿村而過，居住人口約有4445人，涉及拆遷戶數788戶、拆遷面積約10.5萬平方米。屬于拆遷數量多、體量大的重點村。

其次，房屋性質比較繁雜，包括直管公房、單位產權、宅基地、舊村私產、小產權等，涉及到的改造拆遷補償方案、回遷安置計劃有所不同，統籌動員等工作量頗大。

為保證敦化坊村城中村改造目標任務順利完成，該村成立“敦化坊村城中村改造工作指揮部”，制定改造工作實施方案，下設6個工作組，建立動遷例會和工作責任制。

2015年4月敦化坊村召開城中村改造啟動儀式，25位村民帶頭現場簽署協議，按照敦化坊村房屋性質將村民進行分類，序號、村民的名字、完成情況等信息一目了然。

拆遷前，整個村子只有兩個公廁，大家的生活受到影響。其次，由于城中村的居住條件偏差，即便到了2015年左右，敦化坊的房租每月也僅有一兩百塊的水平。

以發展眼光看，富力對區域的發展，對敦化坊村的城改推進是促進作用的。

回遷波折：過渡費停滯 回遷延期

2016年12月26日，太原對《杏花嶺區敦化坊村城中村改造用地控制性詳細規劃方案》進行公示。該控規方案與富力八號園控規方案處于同期公示！

公示的范圍北起敦化坊村界、南至勝利東街、東起富力城路、西至敦化北路，規劃總用地34.13公頃，133用地27.33公頃，規劃了2個幼兒園、2個小學等公共設施。

根據敦化坊的回遷房的相關留言和官方回復中，基本可以梳理出，敦化坊最早的拆遷為2013年，當時協議應該在3年后，也就是2016年開始安置回遷。

主力拆遷啟動在2015年，與太原富力城房地產開發有限公司進行合作，安置也是在三年后，也就是2018年進行安置回遷。

然而，敦化坊回遷居民在三年的過渡期內，就出現了過渡費停發，合作開發企業資金困難問題，安置房目前處于停工狀態。但“資金困難”的富力地產卻開發了八號園。

故而，或許富力資金困難是存在，但在回遷房和商品房的排序上，絕對是存在優先商品房，滯后回遷房，必然導致了敦化坊回遷房的各項工作推進速度極為緩慢。

在官方相關材料中看到，敦化坊的回遷房預計為2021年底完工，由于疊加疫情的影響，還是比預期時間晚了一些，目前初步進入正軌，開啟了分房的工作安排。

回遷自救：富力躺平 如何自救？

曾經太原樓市，南恒大北富力，可謂是樓市雙雄。

如今富力沉淪，恒大折翼，回遷多陷入“陣痛”！

太原近二百個城改項目，回遷量眾多，從數據上看，2022年太原全市的竣工面積較往年出現了大幅下跌，商品房的交付尚且捉襟見肘，回遷房的交付更是難上加難！

城改回遷難成因一：排序

城改項目，普遍占地規模大，開發資金占用量高，回遷類住宅在開發商的意愿中并不高，要么就是各種苦難，要么就是拖延術，能晚就晚，能拖就拖。

據樓評君了解，太原城改項目中，涉及回遷的通常給予房企的平衡性用地，在回遷用地未開工情況下，經濟發展類用地不能前置開發。切實保障就需要監管加強。

對村集體而言，拆遷后過渡費和返遷安置往往保障不足，除了集聚干擾，并沒有什么拿捏房企的手段，完全處于被動，不能有效約束其遵守契約精神。

城改回遷難成因二：債務

很多的回遷房出現困難，其根源并非是項目不掙錢，而是資金有挪用的嫌疑，以山西富力為例，前后從平安集團的相關投資公司融資了二三十億，實現“金蟬脫殼“。

富力的財務問題大概在2018年就開始凸顯了，其一是富力對服務商出現延期支付的現象，另一個現象就是2018年簽約的大馬、小馬城改項目遲遲未能推進。

時至今日，山西富力債務纏身。2023年，廣州富力地產股份有限公司，累計執行金額超64億，其中太原市中級人民法院執行標的超過28億。

山西省太原中級人民法院公告，太原聯富、太原永富、太原富力興盛分別被執行6億、11.67億、10.82億，執行標的合計28.49億。同時，廣州富力地產股份有限公司和太原富力城房地產開發有限公司作為關聯公司，與三家公司一起成為被執行人。

對太原回遷房的觀點：

一，大量的城改回遷尚未解決，警惕民生。

二，倡導學習回遷房自救案例，協調支持！

三，涉及城改項目強監管，避免重復富力。

小結：

城改拆遷莫蛇尾，不堪重負陳永仁。

政策資金和管理，助紓民困暖人心。

文中意見和內容僅供交流使用

主業：城市進入/土地推薦/可行性分析

產品定位/開發顧問/企業培訓

? Copyright

作者：張明圖片：來源網絡 侵刪

原創作品未經同意或授權不得商用

□ 更多太原樓評原創熱文□